建设工程居间合同效力认定及居间费司法裁判规则分析

一、裁判要旨建设工程中的居间费是否能够被法院支持其核心在于“居间费”是否是合法合规的，在法院审查双方真实的意思表示（意思自治原则）的同时其还要审查其合法性以及公共利益保护等综合判断。我们处理该等案件时，考虑如下因素：第一，意思自治的审查，即双方签订的居间合同是否是双方的真实意思表示，内容有无违反法律法规等强制性规定，若未存在无效事由，双方签订的合同原则上是有效的，居间人有权按约定主张报酬。第二，合法性审查，即虽然双方签订居间合同，但是合同中所签定的事项系促成签订违反招投标规定、非法转包、违法分包等无效建设工程施工合同的，因合同促成存在非法性，那么居间合同可能因损害社会公共利益而无效，居间费得到支持的可能性较低。第三，报酬调整规则，即使双方签定了有效居间合同中，但若约定的报酬过高或显失公平或与居间人实际付出不符的，法院可以对居间费高低依职权调整，同时其亦会综合考量行业利润、劳务付出及利益平衡。第四，证据充分性的考量，即居间人需举证证明其提供了哪些合法居间服务且行为不存在违反《招标投标法》等强制性规定，否则需承担举证不能的后果。对于居间事项涉及必须招投标工程、工程转包分包等特殊情形，效力认定需遵循“合法性优先于意思自治” 原则，同时平衡市场交易需求与建筑市场秩序维护。

二、案情简介参考案例一：（一）当事人：1.再审申请人（原审被告）：中国中铁航空港建设集团有限公司、中国航空港建设总公司华东分公司（发包人）2.被申请人（原审原告）：胡光明（居间人）

（二）基本事实：1.2004年5月14日，胡光明与航空港总公司签订《居间合同》，约定胡光明为航空港总公司报告招标信息并撮合签订建设工程施工合同，居间报酬为施工合同总金额5%；此后3-4年内航空港总公司在安徽省境内承接的其他工程，均按此标准执行。2.案涉芜湖联盛国际商业广场项目属于必须招投标的大型基础设施项目，航空港总公司通过招投标程序中标该项目。3.工程竣工后，航空港总公司未按约定支付居间报酬，胡光明起诉主张按工程总价款5% 支付报酬。4. 一、二审法院认定《居间合同》有效，但以报酬过高为由调整为1%。航空港总公司申请再审，主张合同无效且调整报酬适用法律错误。裁判结果

最高人民法院再审维持原判，认定居间合同有效，一、二审法院调整报酬并无不当。

参考案例二：《最高人民法院公报》2023年第5期（张正国诉江苏红战建设工程有限公司等居间合同纠纷案）（一）当事人1.上诉人（原审原告）：张正国（居间人）2.被上诉人（原审被告）：江苏红战建设工程有限公司（委托人）3.第三人：江苏省建筑工程集团有限公司（总包人）、南京涵田圣泉旅游发展有限公司（发包人） (二)基本事实1.2018年9 月5 日，张正国与红战公司签订《居间协议》，约定张正国为红战公司居间促成汤山G81 地块工程中标，红战公司中标后支付居间费300 万元，付款方式与工程款支付进度挂钩。2.涵田公司将G81 地块工程发包给省建公司，省建公司制作内部承包招标文件，将土方、土建及水电安装工程交由红战公司施工，双方签订《责任承包协议》后又解除。3.张正国主张已促成红战公司中标，要求支付居间费300万元。红战公司抗辩称案涉工程系违法转包，居间协议无效，且未实际收到工程款。裁判结果一审法院认定《居间协议》因促成违法转包合同无效，驳回张正国诉讼请求；二审法院维持原判，认定居间事项违法导致合同无效。

 三、裁判要点 （一）居间合同效力的核心认定标准1.合法性审查根据《民法典》第九百六十一条、第九百六十三条规定，双方所签订居间合同有效，必须满足满足两个条件，条件一：“意思表示真实 ，条件二：“ 内容合法”。在参考案例一中，最高院认为：必须招投标项目的招标信息因发布局限并非众所周知，居间人报告招标信息、撮合招投标双方相识的行为不违反法律禁止性规定，故《居间合同》有效。反之，在参考案例二中，法院考量合法性的重点在于“合同内容＋撮合行为＋行为后果”，省建公司将工程主体结构转包给红战公司，违反《建筑法》第二十九条“主体结构施工必须自行完成” 的强制性规定，该转包合同无效。张正国居间促成该违法合同，居间协议因损害建筑市场秩序无效。2. 公共利益考量

法院审查时需判断双方居间行为是否扰乱建筑市场的秩序，是否会损害公共利益或是否让他人丧失合法的交易机会。若居间事项涉及规避招投标（如（2013）民提字第92号案中未招标工程的居间介绍）、协助串通投标或非法转包，即使双方意思表示真实，仍因损害社会公共利益认定无效。 （二）居间报酬的调整规则1.调整的正当性事由在参考案例一中，最高院支持将5% 报酬调整为1%，理由包括：（1）居间人仅提供招标信息和撮合相识，未证明存在其他合法劳动付出（在法院看来居间人需要提供居间服务的具体内容，其要求劳动成果与劳动报酬成正比，否则需要居间人需要承担举证不利的后果）；（2）考量报酬在行业利润中的适当性，过高报酬可能导致利益失衡，甚至会诱发权力寻租的可能；2.法院需核查招标的程序的正当性（涉招投标的），符合《招标投标法》第四十三条“中标前不得谈判实质性内容” 的规定，居间行为不得干预招投标程序。3.法院自由裁量权的考察：

（1） 考量居间人实际付出（如人力、物力、时间成本）；

（2）考量行业惯例（大工程居间报酬通常不超过工程价款的1%-3%，小工程居间报酬通常不超过3%－5%。）；（3）考量双方当事人过错程度及利益平衡需求。（三）居间费支持的举证责任分配（谁主张，谁举证原则）居间人需证明：1.居间人已提供居间服务（如报告信息、可行性分析、促成洽谈的证据：邮件、通话记录、会议纪要、为此付出的差旅活动等、双方的居间合同）；2.居间行为未违反法律规定（如未协助串标、未泄露招标秘密）；3.委托人与第三人已成立合同（如中标通知书、施工合同）。在参考案例二张正国案中，张正国未能举证证明其居间行为合法，亦未证明红战公司实际承接工程，故败诉。

四、相关法律规定

（一）法律及行政法规1.《中华人民共和国民法典》第九百六十一条：中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第九百六十三条：中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对中介人的报酬没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，根据中介人的劳务合理确定。因中介人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担中介人的报酬。第一百五十三条：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。2.《中华人民共和国招标投标法》第四条：任何单位和个人不得将依法必须进行招标的项目化整为零或者以其他任何方式规避招标。第四十三条：在确定中标人前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质性内容进行谈判。3.《中华人民共和国建筑法》第二十九条：建筑工程总承包单位可以将承包工程中的部分工程发包给具有相应资质条件的分包单位；但是，除总承包合同中约定的分包外，必须经建设单位认可。施工总承包的，建筑工程主体结构的施工必须由总承包单位自行完成。禁止总承包单位将工程分包给不具备相应资质条件的单位。禁止分包单位将其承包的工程再分包。（二）司法解释及司法文件1.《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（法释〔2020〕25 号）第一条：建设工程施工合同具有下列情形之一的，应当依据民法典第一百五十三条第一款的规定，认定无效：（一）承包人未取得建筑业企业资质或者超越资质等级的；（二）没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的；（三）建设工程必须进行招标而未招标或者中标无效的。承包人因转包、违法分包建设工程与他人签订的建设工程施工合同，应当依据民法典第一百五十三条第一款及第七百九十一条第二款、第三款的规定，认定无效。（三）地方司法文件

江苏省高级人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干问题的解答》（2018 年）第20 条：居间人促成建设工程施工合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。但居间事项违反法律、行政法规强制性规定的，居间合同无效，居间人要求支付报酬的，不予支持。

五、延伸参考案例

（一）有效居间合同的认定标准

裁判规则一：1.居间人资质不影响合同效力，只要促成合法合同成立即有权获酬；2.法院对报酬调整持审慎态度，非因显失公平或利益失衡不轻易干预。案例：最高人民法院（2017）民申4041 号（中铁七局集团第三工程有限公司与贵阳市云岩区建筑安装工程公司第五分公司合同纠纷案）法院认定：居间合同效力与居间人是否具备施工资质无关。云岩建筑五公司已促成中铁七局三公司中标并完工，《合作协议书》系双方真实意思表示且内容合法，故有效。虽报酬比例达7.8%，但属于当事人意思自治范围，原审法院未予调整并无不当。

（二）居间合同无效的典型情形裁判规则二：居间性行为不具有合法性，直接规避招标，损害公共利益无效，居间人需要对促成合同的合法性负责，否则无权获得报酬。

案例1：最高人民法院（2013）民提字第92 号（哈尔滨金鑫建筑工程有限公司与王长柱工程信息费纠纷案）法院认定：王长柱的居间行为直接导致工程规避招标，违反《招标投标法》第四条强制性规定，促成的建设工程施工合同无效。居间合同因损害社会公共利益无效，王长柱主张信息费不受法律保护。

案例2：广西壮族自治区高级人民法院（2021）桂民申772 号（王常亮与林辉居间合同纠纷案）法院认定：居间合同中“促成合同成立” 指促成合法有效合同成立。林辉与总包人签订的合同因无资质无效，王常亮未促成合法合同，故无权主张居间费。（三）居间报酬的调整与酌定裁判规则三：有效的居间合同报酬过高，法院依职权调整，无效的居间合同居间人却有实际付出，可以酌定补偿合同费用。案例：河南省高级人民法院（2021）豫民申176 号（郎键与张宏伟居间合同纠纷案）法院认定：合同无效后，应按诚实信用原则，结合张宏伟实际付出（如信息收集、沟通协调）酌定补偿。原审未认定合同无效属适用法律错误，但郎键需支付合理劳务费用。

建设工程居间合同的效力认定与居间费保护是平衡市场交易自由与建筑市场秩序的重要司法课题。从司法实践来看，法院既尊重当事人意思自治，认可合法居间行为的价值，又严格审查居间事项的合法性，对规避招投标、促成违法转包的行为持否定态度。在复杂的工程实践中，居间合同纠纷往往涉及招投标程序、工程合同效力等多重法律问题，建议当事人在交易初期咨询专业律师，制定合法合规的居间方案，从源头上防范法律风险，实现各方利益的共赢。