律师如何为建筑工程合同把关？

工程实施中的合同管理蕴含着两个方面的含义：一方面是对之前帮助当事人所达成的合约的一种检验；另一方面则是为今后可能出现的纠纷处理做好准备。因此可以说，是一项承前启后的工作。

1．合同的签署和履行，工作量巨大，专业化程度高

一项完整的工程不是一个总承包合同和主体承发包合同就能完全涵盖的。有的适用于工建工程、有的适用于住宅工程、有的适用于肢解分包工程（最近一次的司法解释没有禁止肢解分包工程，这是因为工程建设过于专业，很多事项总承包商无法独立完成，总承包商主要任务是出台施工组织方案，对其他分包工程的进场实施进行安排和监督，要编制组织方案，工序、施工安排、冲突时的协调解决、质量责任的限定等工作）。因此总承包合同非常复杂，要对一系列的协调组织工作一一作出安排规定。一个总承包合同可能由以下一系列的合同组成：

（1）总承包协议书（主体结构工程）

（2）机电工程总承包管理合同

机电工程通常也需要一个总承包管理合同加以协调。

（3）帷幕墙工程分包合同

以钢筋水泥的铆接件为分界线，自此之外的部件均属帷幕，包括石材、玻璃、扣板、装饰物，及风、雨、防雷、防腐检测设施等。

帷幕工程相当复杂，技术性很强，一般由专业人员单独承包。作为律师，必须了解其技术特征才能审核帷幕合同，如果对于其中的技术一无所知，仅做文字上的修改审核，那么就不可能作出使客户满意的专业的合同。

（4）综合安装工程分包合同（上水、下水、供电等）

（5）消防设备及安装工程分包合同

（6）空调设备及安装工程分包合同

这类合同也具有其自身的复杂性，有着独特的技术特征。比如，空调的每一个端口的能耗各不相同，末端调控装置控制的出送风口数量也不同，送风方式也有区别。因此，在此类合同中，要明确当事人的需求特点，不能有疏忽和遗漏。必要时，还要进行技术试验。

举个具体的实例：笔者提供法律服务的一个北京高级商务楼项目中，由于业主努力打造一个顶级商务场所，任何设施都尽力使用最好的产品，于是在空调选择方面，拟采用空调技术中当前最先进的地台出风式空调。

（7）电梯设备及安装工程分包合同

在专业合同里除帷幕合同以外，电梯设备及安装合同也可以说是非常复杂、专业性很强、地位很重要的一个合同。这是因为：

首先，电梯是定制产品，任何一部电梯都是定制的，没有成品。因此，电梯合同必然要体现出当事人的独特意愿。

其次，每种电梯的定义截然不同，不是千篇一律的，不能混用，否则会导致严重后果。比如，垂直联动的电梯，是从高位运行到低位的垂直联动的动力系统。而扶梯则是完全不同的定义。

最后，即使统一种类的电梯，也是有明显区别的，比如运行速度、运行方式、外立面材料、尺寸重量等。

因此，在定制电梯的合同中，要充分体现出当事人的要求，对产品的描述要详尽，并且还要考虑到电梯的二次运输、储存、保险等问题。因为，电梯作为特殊产品，其中的很多元器件不能经受雨淋、日晒等，而如果工程工期与电梯到货时间不吻合，那么就会出现二次运输的情形，作为合格的专业律师，应该协助当事人，在电梯的订货安装合同中写明电梯的存储、运输、保险、成品保护责任等事项。

（8）弱电系统安装工程分包合同（电话、电视、网络等）

（9）综合布线工程分包合同

（10）一些重要材料的采购合同，尤其在精装修工程中，指定招标采购项目

（11）外环境施工合同

外环境是个广泛的概念，包括建筑外的喷泉、植被、结构顶板、反光灯、泛光灯、航标警示灯等。

从以上列举的几大类合同可以看出，建设工程就是从第一个合同的开始，通过一系列合同的签订、履行而导致的一个结果。如此的复杂性，合同的管理工作就显得尤为重要。对合同的管理要有计划性，同时，合同的计划性还要和工程的进度计划相吻合。作为专业的律师，如果能够在工程进行之前，为客户提供一个整个工程的合同计划安排表，包括市场询价、财会供款、合同谈判以及合同签署、合同执行的监督等事项的安排，那么客户就会对你的法律服务认为是足够专业和尽责的。

2．合同内容与工程实施必须协调一致

合同的安排与实际的工程计划要结合起来，要相互协调。从合同的构想到最后谈判签署，有一个时间差，因此合同的安排要有计划性，否则会非常仓促、被动。比如，电梯采购事项中，何时供货、交付的方式、保管责任分配等都与工程计划有关。为了协调合同计划与工程进度的关系，一定要倒排时间，来推算出合同计划，安排合同时间。

具体举例来说，比如以前的一个项目已经提供了深度法律服务，但是还是在电梯项目中出了问题。由于项目中的几栋楼是酒店式公寓，不是卖给小买家的，因此业主没有让律师审查合同就与电梯厂签订了采购合同，然而在工程即将交付前的半个月，电梯厂通知要延迟交付，声称后采购的七八部电梯是单独签约的，不是与之前的七八十部电梯一起签订的，因此没有一起排产，而且承认他们在管理中有疏忽没有看到订单，及时安排生产。然而，合同中约定的违约责任只有17万元左右的赔偿，这些赔偿相对于业主由于楼盘延迟交付而要支付的巨额赔偿来说，几乎挽回不了损失。这就是由于忽视了合同的审查过程，忽视了合同的计划性，而造成了严重的后果。

3．合同的解释避免分歧

律师帮助当事人对合同进行解释，就是对合同进行研究，如何对当事人最有利。上文已经论述了，在工程施工过程中有大量的合同、协议等文件，合同的版本也很多，在合同的执行过程中，双方难免会出现分歧，这时，对合同的解释工作起到了重要作用。在律师的帮助下，用专业的视角去研究合同，根据相关的法律法规，结合合同以及其他文件，从最有利于当事人的角度去解释合同，并采取一定的行动。

4．督促合同的实际履行

在项目的实施过程中，律师还会从法律和技术层面督促合同的执行。在实际生活中，很多公司都会出现一个问题：对方违约，业主通过电话和对方沟通，但是没有录音，没有留下任何证据；通过开会进行磋商的，在会后，没有记录会议纪要，有的没有双方的签字确认，从而使证据材料保留不完善。如果有律师的监督，将会在适当的时候提醒业主如何履行合同、如何处理事件。特别是额度比较大的项目，更能够有力地保护业主的利益，同时也对对方起到震慑作用，使其更好地履行合同。