擅自使用未经竣工验收的工程丧失质量问题的抗辩权

擅自使用未经竣工验收的工程丧失质量问题的抗辩权，返工价与未做价的区别，承包工程出现质量缺陷的,如何处理，房屋质量问题的保修期限，等法律问题解析。

一、擅自使用未经竣工验收的工程丧失质量问题的抗辩权

某公司自建厂房，没有进行招投标，直接与某建筑公司签订建筑施工合同，合同价款为420万元。2008年9月底工程竣工，建筑公司将竣工验收报告交某于公司，但某公司一直拖延验收，最终也没有办理验收手续，但却于2008年10月底擅自使用厂房并进行生产经营活动。某公司前后支付工程款350万元，尚欠70万元。建筑公司索要剩余工程款，某公司一直以工程存在质量问题以及建筑公司不具有施工资质等理由拒绝给付。（济南建筑质量纠纷律师咨询：擅自使用未经竣工验收的工程丧失质量问题的抗辩权）

建筑公司确实没有资质；工程确实存在一些细小的质量问题，但地基基础和主体结构均质量合格；双方没有办理竣工验收手续；某公司强制打开厂房擅自使用；工程已过质保期限。关于工程质量问题。根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》的有关规定，建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，不得以使用部分质量不符合约定为由主张权利，换言之，该工程因公司的擅自使用从而视为合格，再者，工程已过质保期限，并且地基基础工程和主体结构也不存在质量问题，所以某公司以工程质量问题作为拒付工程款的理由不成立。（济南建筑质量纠纷律师咨询：擅自使用未经竣工验收的工程丧失质量问题的抗辩权）

关于建筑公司的资质问题。依据上述司法解释，建筑公司不具有相应的施工资质，与某公司所签订的建筑施工合同本来应确认为无效，但本案中建设工程虽未经竣工验收，却因某公司的擅自使用从而视为合格，作为承包人的建筑公司请求参照合同约定支付工程价款的，符合法律之规定。所以某公司以建筑公司的资质问题作为拒付工程款的理由也不成立。

鉴于以上理由，建筑公司要求某公司支付剩余的20万元的工程款及其利息，法院最终判如所请。

二、返工价与未做价的区别

返工价是指已完工程质量不合格且必须返修的情况下所支出的价款。未做价值未做部分的价值，可经估价确定。二者概念简单明了，为什么这里还要特殊说明二者的区别呢？这是因为在实际操作中，返工价和未做价分别适用的情况比较相似，往往工程竣工后，未做项目是按照返工价扣款呢，还是按照未做价扣款呢？首先，根据返工价的概念，我们可以知道，返工价代表工程已经完工，但是工程质量存在瑕疵，需要承包人返修。返修首先应该由承包人承担，但是若承包人拒绝返修，发包人才会请第三人返修。（济南建筑质量纠纷律师咨询：擅自使用未经竣工验收的工程丧失质量问题的抗辩权）

未做价从定义上来看，工程已经完工，且发包人已经验收合格，工程不存在质量瑕疵。这意味着，发包人已认可未做的部分。不存在返工的问题。因此，竣工结算只应扣除未做价，不应扣除返工价。若在施工过程中，承包人按照工程师的指令完成了工程，并且该未做部分也是因发包人指令而取消的，则未做责任不在承包人，按照返工价扣款更无依据。（济南建筑质量纠纷律师咨询：擅自使用未经竣工验收的工程丧失质量问题的抗辩权）

因此，在工程竣工结算时，对于经发包人指令未做的项目，应该按照未做价款扣除，不应按返工价扣款。若发包人提出按照返工价扣款，承包人应当拒绝发包人的要求，参照合同价格扣除未做部分的造价。在施工过程中，注意保存好相关资料，为竣工结算提供依据。一定要保证有发包人的书面确认。但若工程确实出现质量问题，承包人也要按照合同尽保修的义务。

三、房屋质量问题的保修期限

在正常使用条件下，建筑工程的最低保修期限为：

(一)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限;

(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年;

（济南建筑质量纠纷律师咨询：擅自使用未经竣工验收的工程丧失质量问题的抗辩权）

四、承包工程出现质量缺陷的,如何处理?

　承包人与发包人订立工程承包合同，合同有效的，承包工程出现质量缺陷，应当按照合同约定的质量违约责任条款承担相应的违约责任。

合同无效的：经竣工验收不合格，修复后的建筑工程经竣工验收合格，仍参照合同约定支付工程款，但承包人应承担修复费用; 同时，发包人对工程质量问题有过错的，也应承担相应的民事责任。经竣工验收不合格，修复后仍验收不合格的，承包人无权请求支付工程价款;同时，发包人对工程质量问题有过错的，也应承担相应的民事责任。（济南建筑质量纠纷律师咨询：擅自使用未经竣工验收的工程丧失质量问题的抗辩权）

合同有效，合同未约定相应的质量违约责任的：仍应承担法律规定的质量违约责任。

1、勘察、设计人责任：

勘察、设计的质量不符合要求，造成发包人损失的，勘察人、设计人应当继续完善勘察、设计，减收或者免收勘察、设计费并赔偿损失。指定期限、或合理期限内仍未完成的，发包人可以解除合同，所造成的损失仍应赔偿。勘察、设计承包人经发包人同意，将自己承包的部分工作交由第三人完成的，第三人就其完成的工作成果与总承包人或者勘察、设计承包人向发包人承担连带责任。（济南建筑质量纠纷律师咨询：擅自使用未经竣工验收的工程丧失质量问题的抗辩权）

2、施工人责任

因施工人的原因致使建筑工程质量不符合约定的，发包人有权要求施工人在合理期限内无偿修理或者返工、改建。经过修理或者返工、改建后，造成逾期交付的，施工人应当承担违约责任。修复后的建筑工程经竣工验收合格，仍按照合同约定支付工程款，但承包人应承担修复费用; 同时，发包人对工程质量问题有过错的，也应承担相应的民事责任。经竣工验收不合格，修复后仍验收不合格的，承包人无权请求支付工程价款;同时，发包人对工程质量问题有过错的，也应承担相应的民事责任。已经完成的建筑工程质量不合格，并拒绝修复的;发包人请求解除建筑工程施工合同，亦可选择直接请求减少价款。因一方违约导致合同解除的，违约方应当赔偿因此而给对方造成的损失。合同解除后，修复后的建筑工程经竣工验收合格，仍参照合同约定支付工程款，但承包人应承担修复费用; 同时，发包人对工程质量问题有过错的，也应承担相应的民事责任。经竣工验收不合格，修复后仍验收不合格的，承包人无权请求支付工程价款;同时，发包人对工程质量问题有过错的，也应承担相应的民事责任。施工承包人经发包人同意，将自己承包的部分工作交由第三人完成的，第三人就其完成的工作成果与总承包人、施工承包人向发包人承担连带责任。（建筑质量纠纷律师咨询：建筑质量纠纷如何处理）

3、发包人责任

发包人具有下列情形之一，造成建筑工程质量缺陷，应当承担过错责任：

 (1)提供的设计有缺陷;

根据《合同法》第二百八十三条规定：发包人应当向承包人提供符合要求的建筑工程技术材料。包括勘察数据、设计文件、施工图纸以及说明书等。如果是由于建筑工程技术资料原因，导致的质量缺陷，首先发包人应当向承包人承担责任。勘察人、设计人对此有责任的，发包人也进行追偿。由于发包人擅自变更建筑工程设计，造成的工程质量瑕疵的，发包人应承担相应责任。（济南建筑质量纠纷律师咨询：擅自使用未经竣工验收的工程丧失质量问题的抗辩权）

(2)提供或者指定购买的建筑材料、建筑构配件、设备不符合强制性标准;

　当事人可能在合同中约定了低于国家强制性标准的材料;或者当事人有这样的默示或口头协议。此种合同条款或协议违反了《国家标准化法》的强制性规定，依法无效。

 (3)肢解分包承包工程项目的;

 (4)直接指定分包人分包专业工程。

承包人有过错的，也应当承担相应的过错责任。由于上述原因造成工程质量瑕疵，承包人在此过程中具有未按照法律规定检验材料构件质量;违法降低工程施工质量标准等情形的，应当根据其过错承担相应责任。（济南建筑质量纠纷律师咨询：擅自使用未经竣工验收的工程丧失质量问题的抗辩权）

4 未经验收，擅自使用的：

建筑工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，无权以使用部分质量不符合约定为由要求承包人承担责任;但是承包人应当在建筑工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任。