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林长宇律师,执业证号:13101201010601957。中华律师协会会员,现为北京盈科(上海)律师事务所律师。执业以来一直致力于刑事法律领域的研究及实践,擅长:职务犯罪、经济犯罪、暴力犯罪、毒品犯罪、涉黑犯罪、侵权犯罪等。是典型的学者型律师。

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经典案例

大帆与成都某开发公司房屋买卖合同纠纷(先卖后抵押)

原告大帆与被告开发公司房屋买卖合同纠纷一案,某区人民法院于2018年10月26日受理后,依法由审判员车XX适用简易程序独任审判,于2018年12月5日公开开庭进行了审理。原告大帆的委托诉讼代理人万律师,被告开发公司的委托诉讼代理人红律师到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告大帆向本院提出诉讼请求:1.确认大帆与开发公司签订的《商品房(车位)买卖合同》及补充协议于2018年9月11日即时解除;2.开发公司立即返还大帆车位款7万元、双倍定金14000元以及利息【利息以车位全款7万元为基数,从2015年12月24日按中国人民银行同期贷款利率标准(4.75%)计算至实际返还车位全款止】;3.开发公司赔偿大帆损失7万元。事实与理由:2015年12月13日,大帆与开发公司签订《商品房/车位认购协议》。大帆与开发公司签订《商品房买卖合同(车位)》、《补充协议》,约定开发公司将其开发的位于成都市武侯区金履*路*号负一层*号停车位出售给大帆,车位总价7万元。大帆在签订买卖合同当日将车位全款支付给开发公司。2015年12月21日,开发公司将停车位交付给大帆,但未在合同约定的时间为大帆办理车位权属证书,并在大帆不知情的情况下将车位于2016年2月25日抵押给银行,其行为具有明显恶意。开发公司的行为已违反合同约定,大帆于2018年9月10日向开发公司发出解除合同通知书,该通知书于次日到达对方,届时合同已解除,大帆有权依法要求开发公司承担违约责任、赔偿损失,大帆同意将车位返还给开发公司。

被告开发公司辩称,大帆支付的定金已直接转化为车位款,故不存在双倍返还定金的问题,开发公司未收到解除合同通知书,开发公司已将车位交付给大帆,大帆不存在损失问题,并且大帆未向开发公司提交委托办证的手续,请求驳回大帆的诉讼请求。

根据当事人的陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:

2015年12月13日,大帆与开发公司签订《商品房/车位认购协议》,约定大帆认购“”*幢负一层*号建筑面积为31.76平方米的车位,车位总价款7万元,大帆于本认购协议签订之日向开发公司支付定金2万元,该定金在双方签订《商品房买卖合同》及相关附件后,转为首付款的一部分;本认购协议在双方签订且大帆支付定金后生效。同日,大帆向开发公司支付购车款定金2万元。

同日,开发公司向大帆进行了抵押房源告知,大帆在《抵押房源告知函》上签字,其上载明:案涉车位目前为抵押状态,买受人同意开发公司于2016年12月31日前办理解除抵押手续,解除抵押后买受人应交付办理产权的税费,在《商品房买卖合同》规定的时间范围内办理完产权,本函不视为《商品房买卖合同》及补充协议的任何变更。

2015年12月14日,大帆(买受人)与开发公司(出卖人)签订《商品房买卖合同》及补充协议,载明:案涉车位已经设立了抵押,抵押权人为兴业银行股份有限公司成都分行,抵押登记日期为2013年12月2日;如因出卖人的责任,买受人未能在商品房交付之日起730日内取得车位所有权证书,则买受人不退房,出卖人按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金;因出卖人的责任,买受人未能按期取得房屋所有权证书的,则买受人不退房,出卖人按日依照买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金,而且,出卖人违约金的最高支付金额为买受人已付款的1%;买受人要求解除合同的,则买受人应在解除事由发生之日起30天内向出卖人书面通知解除,若出卖人未在上述期限内收到解除合同的书面通知,则视为买受人放弃解除权,双方继续履行合同。

同日,大帆向开发公司支付了车位余款,开发公司向其出具《收据》,载明定金已转为全款。

2016年1月1日,开发公司向大帆交付案涉车位。

经查,案涉车位登记于开发公司名下,其设有抵押权人为兴业银行股份有限公司成都分行的抵押权,权利设定时间为2016年2月25日。

2018年9月10日,大帆聘请的律师向开发公司的住所地邮寄关于解除合同的《律师函》,邮单查询结果显示收件人于2018年9月11日拒收。

上述事实有《商品房/车位认购协议》、《商品房买卖合同》及补充协议、收据、房屋信息查询记录、邮单、查询结果以及当事人陈述记录等收集在案,予以佐证。

本院认为,合同解除权分为法定解除权以及约定解除权。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定:“具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;……”。在本案中,大帆和开发公司约定车位的交付的时间为车位交付之日起730日内即2017年12月31日前,开发公司未在合同约定的期限内协助大帆办理车位的产权证,已构成违约。虽然开发公司在《抵押房源告知函》中对车位处于抵押状态进行了告知,同时承诺将在2016年12月31日前办理解除抵押手续,但是其履行了该告知义务并不表示其在解除抵押后可再次办理抵押,也不表示其可以不履行房屋过户手续的义务,其于2016年2月25日对案涉车位设立的抵押时并未告知大帆,其行为符合上述法律规定的先卖后抵的情况,大帆有权行使合同的法定解除权。

虽然开发公司当庭否认其收到大帆委托律师发出的解除合同通知书,但是大帆提交的邮单、查询结果能够证明其履行了通知义务,且当通知到达开发公司时,开发公司予以拒收,以上情况应视为解除合同通知于2018年9月11日已到达对方,大帆与开发公司签订的合同已于2018年9月11日解除,本院予以确认。

依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定,合同解除后,开发公司应当向大帆返还车位款,同时大帆向开发公司返还车位。大帆要求开发公司支付的资金占用利息,属于开发公司违约行为给大帆造成的损失,大帆要求按照中国人民银行同期贷款利率计算资金占用利息合理,本院予以支持,该资金占用利息从解除合同之日起计算至实际返还车位款之日止。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定,大帆有权主张不超过购车位款一倍的赔偿责任,本院根据开发公司违约的具体情况酌情确定开发公司承担2万元的赔偿责任。至于定金,因大帆支付定金后,开发公司已与其签订了《商品房买卖合同》,双方完成了认购书的义务,开发公司无需双倍返还。

据此,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定,判决如下:

一、确认原告大帆与被告开发公司签订的关于购买位于成都市武侯区金履*路*号负一层*号车位的《商品房买卖合同》及补充协议于2018年9月11日解除;

二、被告开发公司于本判决生效之日起十日内向原告大帆退还已付车位款7万元;

三、被告开发公司于本判决生效之日起十日内向原告大帆支付利息(以7万元为基数,从2018年9月11日起按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算至款项付清之日止);

四、被告开发公司于本判决生效之日起十日内向原告大帆支付赔偿款2万元;

五、驳回原告大帆的其他诉讼请求。

如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费3563元,减半收取1781.5元,由被告开发公司负担991元,原告大帆负担790.5元。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省成都市中级人民法院。

审判员 车XX

二〇一八年十二月二十四日

书记员 谭XX


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